签订厂房租赁合同的注意事项
Q：我公司是一家在青岛的日资企业，准备租赁一处厂房。请问与房东签订厂房租赁合同时需要注意哪些事项呢？
A：厂房的租赁对于公司的生产经营而言是非常重要的事情。在签订厂房租赁合同之前，需要首先确认租赁厂房的权属状况，避免因出租人不享有出租权利，影响租赁合同的效力。具体来说，贵公司可以让出租人提交国有土地使用权证和房屋产权证（存在两证合一的情况）。鉴于实务中抵押、查封的信息可能不显示在上述证件上，因此，稳妥起见，最好到土地和房屋行政管理部门查询登记状况。需要重点落实两个事项：①出租人为租赁厂房的所有权人，享有出租该房屋的权利。②该厂房上未被设定有抵押物权、未被查封。
Q:明白了，在签署合同之前需要先确认厂房的权属状况。另外，我想知道，厂房租赁合同一般都需要有哪些内容呢？
A：为了避免在租赁合同履行过程中发生不必要的争议，给公司生产经营造成不利的影响，有必要签订一份内容详尽的厂房租赁合同，对租赁双方的权利义务进行明确的约定。通常来说，厂房租赁合同需要对租赁合同的主体、租赁标的物的权属状况、租赁的用途、租赁的期限、租金的支付、厂房的维修责任、租赁合同的解除和终止、违约责任等进行明确的约定。
另外，不知道贵公司是否需要对租赁的厂房进行装修、改造？
Q：是的，我公司需要根据生产经营的要求对厂房进行一些装修和改造。
A：根据《合同法》第223条的规定，承租人对租赁物进行装修、改造需要经过出租人同意。因此，建议贵公司在厂房租赁合同时告知出租方贵公司大体装修和改造的方案，在合同中明确约定出租人同意贵公司对厂房进行装修和改造。另外，为了避免将来在租赁合同终止或者解除时双方就装修、改造物的拆除和补偿发生争议，建议在合同事先进行明确的约定。
另外，关于厂房的改造，根据改造的具体内容的不同，可能需要到建设行政管理部门、消防部门等行政部门办理审批备案手续。如果未及时按照要求办理手续，可能会受到行政处罚。
Q：知道了。关于厂房装修、改造，我们会与出租方进行协商。厂房租赁合同签订后需要办理备案吗？
A：根据《商品房屋租赁管理办法》第14条和第16条的规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地房地产主管部门办理房屋租赁登记备案，房地产主管部门向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。
作成日：2013年12月23日
