賃貸工場立ち退き時の補償救済について
日系企業が中国現地で工場を建設する際、用地コスト及び建設周期等の問題があるため、現地の既存の工場を生産経営場所として賃貸し、その賃貸した工場が立ち退きに面する場合があります。その際、本来、日系企業に帰属すべき補償について、貸主が立ち退き担当部門と合意していない場合、賃借人である日系企業が自らの利益を守るためにはどうすればよいのか、今回ご紹介いたします。
1．賃借人は賃借工場の建物立ち退きの際に補償を受けることができる
賃借する工場が立ち退きに面した場合、『国有土地上物収用と補償の条例』第17条の規定に基づき、工場立ち退きに伴う補償項目には、工場の内外装部分の価値補償、移転、臨時設置に対する補償及び操業停止の損失に対する補償を含むことができるとされています。
これらの補償項目は、実務において統一の補償基準があるわけではなく、貸主、立ち退き担当部門との交渉が必要となります。
2．企業自身の名義で立ち退き担当部門に補償を主張することもできる
実務では、『国有土地上物収用と補償の条例』第2条の規定により、賃借する工場が立ち退く際、立ち退き担当部門は被収用者である建物の所有者、すなわち貸主に対してのみ補償を与え、通常、賃借人である日系企業に対しては、直接の補償を行わないと考えられています。
ただし、貸主から日系企業が立ち退きによって受ける損失について立ち退き担当部門に補償の主張が行われなかった場合は、最高人民法院による過去の判例があります。この判例では、立ち退き担当部門が対象建物の賃借人の存在を知っている場合或いは知っているはずである場合、立ち退き担当部門が貸主と補償協議を締結せず、賃借人とも補償協議を締結していなければ、賃借人が自身の名義で立ち退き担当部門に賠償を主張することができることを最高人民法院は認めています。
このため、立ち退き担当部門から日系企業に補償が与えられない場合、行政訴訟を提起することも、補償を獲得するための手段の一つと考えることができます。ただ交渉のみに頼っていては、補償獲得の実現には遠く及びません。
3．日系企業へのアドバイス
上記の説明通り、賃借する工場が立ち退き担当部門により収用される際、賃借人である日系企業は、通常自身の名義で関係機関に補償を主張することはできませんが、特殊な場合に限りそれが可能となります。対応の戦略として、以下に役立つテクニックと注意事項をご紹介いたします。
（1）貸主と工場の賃貸契約を締結する際に以下の約定が必要
①工場立ち退きに際して獲得できる内外装費、移転、臨時設置に対する補償、操業停止による損失への補償等は賃借人が有する。
②工場立ち退きに面した際、賃借人と貸主が共同で立ち退き担当部門と交渉を進め、賃借人が関連する補償協議を確認した後、貸主は立ち退き担当部門と関連する補償協議を締結することができる。
（2）中国では、工場の立ち退きに関わる利益は非常に大きなものとなり、貸主、日系企業(賃借人)、及び立ち退き担当部門の間で、立ち退き補償の項目、金額等について容易に紛争が起こり得る。
これに加えて日系企業では文化、法律、言語面の差異により、貸主や立ち退き担当部門との交渉上、不利な立場に置かれることが多いため、利益最大化のためには、日系企業の立場に立って対応できる現地弁護士に依頼し、中国の法律、商慣習に従い、貸主や立ち退き担当部門との交渉に当たる必要があります。
作成日：2023年05月19日
