新民法典下的驻在员租房合同-【NEW】-
Q：在新的《民法典》下，日企驻在员或企业租赁厂房时需要注意什么呢？
A：在实务中，不少日企驻在员在中国需要租房居住，而在租房过程中也会遇到诸如房东在租赁期间将房屋卖给自己的亲戚、房屋被法院查封或第三人主张该房屋的权利等问题。此外，企业租赁厂房时也会遇到该些问题，这成了各企业及驻在员的共同困扰点。
2021年1月1日，《民法典》正式实施，《合同法》同时被废止，关于租房的不少规定也发生了重大变化，敝所本次简要介绍如下，供大家参考。
◆ 驻在员租赁房屋的留意点
1、设立居住权的房屋不能租赁
民法典实施后，房屋上可设立居住权。根据《民法典》规定，原则上设立居住权的房屋不得出租。因此，驻在员不要租赁设立居住权的房屋，在租房前需对租赁房屋进行确认，并且在租房合同中对此进行约定。律师可以对租赁房屋调查确认，并起草相关租房合同。
2、尽量不要租赁转租的房屋
在实务中，有不少二房东（次承租人）将租赁房屋进行转租。根据《民法典》规定，未经出租人同意，转租合同可以被解除。因此，建议驻在员在租赁房屋前，确认租赁房屋是否属于出租人，否则很可能被房屋所有人要求解除租赁合同。
3、尽量不租赁房屋权属有争议或被查封的房屋
驻在员租房后，可能会遇到房屋被第三人主张权利或被法院查封，要求承租人搬离该房屋的情况，这严重影响驻在员的日常生活。因此，驻在员不要租赁房屋权属有争议（比如房屋为共有，只有一人同意出租）或被查封的房屋。
◆ 对日企及驻在员的建议
《民法典》实施后，关于租房的不少规定有所变动，比如，租赁的房屋因为权属有争议或被查封，承租人可以选择退租。若各驻在员租赁的房屋有权属争议或被查封，可以及时保留证据并通知出租人解除合同，且上述留意点及应对措施也适用于日企租赁厂房的情况。对于租房合同的内容或证据的收集、保存需要一定的专业知识、技巧和方式，可以找有经验的律师处理。
作成日：2021年08月17日
