Q:日系企业在租赁厂房拆迁时是否有补偿救济？承租人如何维护自己的利益？
Q:日系企业在租赁厂房拆迁时是否有补偿救济？承租人如何维护自己的利益？
A:
日系企业在中国现地投资设厂时，可能考虑到用地成本以及厂房建设周期等方面的问题，租赁他人现有的厂房作为生产经营场所，在租赁的厂房面临拆迁时。如果房东未就应归属于日系企业的补偿与拆迁部门达成协议时，作为承租人的日系企业如何保护自己的利益，本文简要予以介绍。
1. 作为承租人的日系企业在租赁厂房拆迁时能够获得相关的补偿。
在租赁厂房面临拆迁时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定，日系企业可以获得因厂房拆迁的补偿项目包括厂房装修装饰部分的价值补偿、搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿。该些项目在实务中，并无统一的赔偿标准，需要与房东、拆迁部门进行交涉。
2. 通常认为，拆迁部门仅对房东进行补偿，但是特定情形下，日系企业也可以自己的名义向拆迁部门主张补偿。
在实务中，通常认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条的规定，租赁的厂房拆迁时，拆迁部门仅对被征收人即房屋所有人，也就是房东进行补偿，而不直接对作为承租人的日系企业进行补偿。
但是在房东没有就日系企业的拆迁损失向拆迁部门主张赔偿时，最高人民法院曾经出一个判例。在该判例中，最高人民法院认为，在拆迁部门知道或者应当知道房屋存在承租人时，在拆迁部门不与房东签署补偿协议也不与承租人签署补偿协议时，承租人也可以自己的名义拆迁部门主张补偿的赔偿。因此，敝所认为，在拆迁部门不给予日系企业补偿时，对拆迁部门提起行政诉讼，也是获得补偿的另外的一种途径，仅靠交涉是远远不够的。
3. 意见与建议
根据上述说明，在租赁的厂房被拆迁部门征收时，作为承租人的日系企业在通常情况下，不能以自己的名义向拆迁部门主张相关的补偿，在特殊情形下，才能以自己的名义向拆迁部门主张补偿。作为应对策略，敝所认为，非常有必要与房东签署厂房租赁合同时约定，因厂房拆迁所获得的装修费用、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失等由日系企业所有，并且在厂房面临拆迁时，由日系企业和房东共同与拆迁部门进行交涉，在日系企业确认相关的补偿协议后，房东才能与拆迁部门签署相关的补偿协议。在中国，在厂房拆迁时，所牵涉的利益非常大，房东、日系企业以及拆迁部门之间非常容易对拆迁补偿的项目、金额等产生争议，再加上日系企业因文化、法律以语言方面的差异，在与房东、拆迁部门的交涉中，日系企业往往处于弱势地位，因此有必要委托律师，由律师站在日系企业的角度，依照中国的法律、商习惯，与房东、拆迁部门进行交涉，努力争取日系企业的利益最大化。
作成日：2021年05月18日
