民法典与预约合同
Q：A公司是一家日系制造企业，去年自有土地厂房被征收后与B公司签订了《租赁意向书》，约定B公司腾房后再签订厂房租赁合同，但到期后B公司未与A公司签约，而与C公司签约了，A公司该如何应对？
A：从上述情况来看，本案涉及“预约合同”问题。这在实务中并不少见，部分企业为了利益违约。敝所以“预约合同”+“租赁合同纠纷”为关键词搜索到了1200多份民事判决书，其中以广东、浙江、江苏、上海判例最多。敝所在此简要介绍“预约合同”，供大家交流、参考。
1、公司应对对策
在上述案例中，B违反与A的《租赁意向书》约定，与C签约违反了《合同法》及民法的诚实信用原则，A可要求B承担违约责任。实务情况不同，违约责任的承担方式亦不同。
（1）若C已支付价款，且B已将厂房交付给C，A只能要求B承担未按约订立租赁合同的违约责任，有约定按约定，如适用定金罚则或违约金条款，无约定可请求解除合同、赔偿损失。
（2）若B与C签约后，C未支付价款或B尚未将厂房交付给C，则A可请求B继续履行责任或解除合同、赔偿损失。
留意点：
（1）赔偿损失仅限于A的实际损失及信赖利益损失，比如差旅费、定金等，而不能主张签订本约合同后的预期利益损失，即签定本约后可得到的利益。
（2）A只能要求B与A继续签订租赁合同，不能直接要求B将厂房租赁给A。
2、给日系企业的建议
本次全国人大从民事基本法《民法典》的高度对“预约合同”进行了修订，明确了预约合同的定义、形式和违约责任的承担，扩大了预约合同的适用范围。后续各日企可根据需要适用“预约合同”，不用再局限于买卖合同。敝所建议：
（1）合理判断是否订立“预约合同”。委托律师对交易背景、现状及交易对手进行调查、评估。
（2）恰当约定合同条款内容。委托律师起草预约合同，防止条款不明导致合同无效，或者不当约定违约责任对自己不利。
（3）及时跟踪交易标的物及交易对手现状，确保后续交易顺利进行。
（4）提前做好预案和风险防控。如出现对方与第三方签约、告知不再订立本约合同等违约情形，或者对方私下寻找买家或卖家等违约迹象时，及时委托律师处理，防止处理不当导致更大损失发生。
作成日：2020年07月31日
