借名买卖房屋的风险-【NEW】-
实务中，有的外籍人员因为社保缴纳年限不够、未取得购房地户口或者是外国国籍等导致不具备中国现地的购房资格，进而致使其借用亲戚、朋友等中国人的名字买房。“借名买房”实际上是由外籍人员（以下简称“借名人”）实际支付购房款，中国籍人员（以下简称“出名人”）签署房屋买卖合同，房屋所有权登记在出名人名下。
但是由于交易过程的各种不确定性、房价大幅波动、政策变化等原因，借名买房非常容易发生纠纷，导致借名人想要卖房时存在多种风险。弊所本次简单介绍如下，供各日系企业及驻在员参考。
1.出名人主张借名人支付的购房款系借款，并以此否认代为持有房屋
实务中，因为是出名人与房地产公司签订房屋买卖合同，出名人与借名人之间实际上是债权关系，借名人同其实际出资所购房屋之间并没有直接的法律关系或权利。
因此，实务中，不排除在没有书面约定的情况下，出名人因为房屋增值过高而主张借名人支付的购房款系其向借名人的借款，以此拒绝归还房屋或者拒绝按照借名人的要求办理房屋所有权的变更手续。这样借名人就不是房子的登记权利人，卖房时意向购买方可能会认为房屋产权存在纠纷而不愿意购买或低价购买。
2.借名买房协议是否有效存在不确定性
实务中关于借名买房协议是否有效是存在争议的，有的观点认为借名买房协议有效，有的观点则认为全部或部分无效。
（1）一般来说，借名人在买房协议中约定“直接取得房屋所有权”的条款无效。
理由：在中国，根据《民法典》第209条规定，不动产的物权（所有权）取得实行登记制度，未经登记，不发生物权效力。
（2）除上述（1）的条款约定外，借名买房协议的其他条款是否有效，还需要区分情况判断。
①如果借名人不符合购买经济适用房、拆迁安置房等政策性保障住房的主体资格，借用中国人的名义买房，通常法院会认为该类借名买房协议无效。
理由：借名人的借名买房行为会扰乱国家对于保障性住房的监管秩序、侵害其他符合购房资格主体的合法利益，违背公序良俗原则，损害社会公众的利益，一般认定该类借名买房协议无效。
②如果是为获取银行贷款、降低首付比例或贷款利率而借名买房的，一般不认定该行为侵犯公共利益，借名购房协议一般不宜认定为无效。
需留意，借名买房协议是否有效，不能一概而论，这涉及的知识及问题比较复杂，需要结合具体情形进行具体分析。在借名买房协议部分无效或整体无效的情况下，借名人没有出卖房屋的权利。
3.存在出名人将房屋卖给他人的风险
因为在借名买房中，房屋所有权是登记在出名人的名下，因此，若在出名人未将房屋过户给借名人时，仅就房屋的物权而言，出名人有权对房屋进行任何处置，包括出售、占有、使用、收益和处分房屋。
按照中国《民法典》第311条的规定，即使出名人未经借名人同意而擅自出售其代借名人持有的房屋，只要受让人支付了合理的购房款且办理了过户手续，受让人就取得了房屋的所有权。因此，实务中存在出名人擅自将房屋卖给他人导致借名人无法将房屋再卖给他人的风险。
4.存在借名人可能无法要求出名人协助过户的风险
在中国的司法实务中，在借名协议有效、房屋不存在过户障碍的情形下，借名人可以请求法院判令出名人协助办理房屋过户登记手续。
但是需留意，借名人的上述诉求若想得到支持，需留意以下几点：
（1）借名购房协议被认定为有效；
（2）借名人对自己具有购房资格进行举证；
（3）借名人举证证明自己出资购房、实际偿还房贷等；
（4）房屋不存在司法查封、交易年限限制等过户障碍情形；
若无法满足上述要求，则借名人可能很难将房屋过户给意向购买方，届时意向购买方可能会向借名人要求解除合同并请求赔偿损失。
如果借名人在无法要求出名人协助过户时，可以考虑通过要求出名人返还其已支付的购房款及已偿还的房屋贷款本金及其利息、交易的报酬、房屋升值利益等减轻自己的损失。对于借名人要求出名人支付贷款的利息、房屋升值利益等诉求是否可以得到法院的支持存在不确定性。
◆对日系企业及驻在员的建议
目前中国的住房限购政策有所缓和，各日系企业及驻在员如有购房、卖房需求，可以与现地律师联系确认当地的房产交易政策，通过设计合理的交易模式规避风险、节省税费等。
若先前有借名买房的且存在争议的，建议尽早与律师沟通确认交易情况，确认协议的效力，制定对应方案，并且收集固定自己实际购买并使用房屋、偿还贷款的证据，例如实际支付货款的银行流水、交易记录、与出名人的沟通记录等等，及时要求出名人将房屋过户至自己名下，避免后期卖房时产生更多风险与争议。
作成日：2024年08月16日
