在中国借名买卖房屋的风险及对应-【NEW】-
“借名买房”实际上是指由借名人（名义使用者）实际支付购房款，而以出名人（名义提供者）的名义签署房屋买卖合同，并将房屋所有权登记在出名人名下的情形。
在中国，有的外籍人员或在日华人因社保缴纳年限不够、未取得购房地的户口，或者因属外国国籍等原因导致不具备现地规定的购房条件或资格，从而发生借用第三者的名义购买房产。但是，在交易过程中因存在各种不确定性，比如出现房价的大幅波动、以及政策变化等多种原因，出现“借名买房” 导致给借名人带来诸多纠纷和较大风险。
对此、弊所就上述实务中出现的问题及风险对应等事项做简单介绍，供各日系企业及现地驻在员和在日华人参考。
一、实务中出现的各种问题和风险
1. “借名买房”的事实否认风险
“借名买房” 因为是以出名人的名义与房地产公司签订房屋买卖合同，从法律上判断，出名人与借名人之间仅存在债权债务关系，而借名人与自己出资所购的房屋之间并没有直接的法律权利关系。因此，实务中如果出现出名人主张借名人支付的购房款系借款，并以此否认代为登记房屋所有权事宜，而借名人不能提出足以证明自己“借名买房”的事实时，可能会因出名人否认“借名买房”的事实而出现不能正常转让房屋的风险。
2. “借名买房协议”的有效性存在不确定性
实务中关于借名买房协议是否有效存在争议，有的观点认为借名买房协议有效，有的观点则认为全部或部分无效。
（1）中国《民法典》第209条的规定，不动产的物权（所有权）取得实行登记制度，未经登记不发生物权效力。因此，按照上述的规定，如果借名人在买房协议中约定“直接取得房屋所有权”的条款时，应理解为无效。
（2）除上述（1）的条款约定外，借名买房协议的其他条款是否有效，还需要区分情况具体判断。
其一，如果借名人（外国人或中国人）不符合中国现地政府规定的购买买济适用房、拆迁安置房、宅基地、农民住宅、小产权房（一般指未缴纳土地出让金等费用,在农村集体土地上建造的房屋。其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡村政府颁发。因此，该类房屋不能向非本集体成员的第三者转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换）等政策性保障住房的主体资格却借用中国人的名义购买，通常按照案例，此种情况的“借名买房协议”无效。
其二，借名人的“借名买房”行为会扰乱国家对于保障性住房的监管秩序、侵害其他符合购房资格主体的合法利益，违背公序良俗原则，损害社会公众的利益，因此，一般认定该类「借名买房协议」无效。
其三，如果是为了获取银行贷款、降低首付比例或贷款利率而借名买房的，一般不认定该行为侵犯公共利益，依照案例，「借名购房协议」一般认定有效。
总之，需要留意的是，借名买房协议是否有效，不能一概而论，因为涉及的问题比较多，需要结合具体情况进行具体分析和判断。在出现「借名买房协议」部分无效或整体无效的情况下，对借名人来说可能会出现不能卖房的风险或被认定为不具有出卖房屋权利的风险。
3. 房产所有权的归属风险
如果出名人因否认“借名买房”的事实，同时还拒绝向借名人归还房屋或者拒绝给借名人办理变更房屋所有权手续时，借名人在不能提出充分证明自己“借名买房”和自己支付房款的证据事实时，可能会出现房产所有权的归属风险，比如，出名人在房屋增值过高而为了获得高额的利益时，很可能出现故意拒绝给借名人归还房屋或者拒绝按照借名人的要求办理房屋所有权变更手续的情况发生。
4．存在“借名买房”的房产控制风险
按照中国《民法典》第311条规定，即使出名人未经借名人同意而擅自出售其代借名人持有的房屋，或在房屋未过户给借名人期间内对房屋任意进行处置，包括使用、抵押、或出现因抵偿债务而被查封等情况时，只要受让人实属善意受让该不动产，且支付了合理的购房款并经登记取得了房屋所有权。那么，借名人将会面临无法对抗善意取得物权的第三者，并且无法排除因上述原因而导致的巨大利益损失的风险。
5.其他注意点
在司法实务中，在借名协议有效、房屋不存在过户障碍的情形下，借名人可以请求法院判令出名人协助办理房屋过户登记手续。
但是需要注意的是，借名人的上述诉求若想得到支持，需留意以下几点：
（1）借名购房协议被认定为是合法有效的；
（2）借名人可举证证明自己具有购房资格；
（3） 借名人可举证证明该房屋确系自己出资购买、并实际偿还房贷等事实；
（4）房屋不存在司法查封、交易年数受限等过户障碍情形；
若无法满足上述要求，则借名人可能很难将房屋过户给意向购买方，届时购买方可能会向借名人要求解除合同并请求赔偿损失。
二、对中国现地驻在员及在日华人的建议
目前中国的住房限购政策有所缓和，各中国现地驻在员及在日华人如有购房、卖房需求，可以与现地律师联系确认当地的房产交易政策，通过设计合理的交易模式实现规避风险、节省税费等事宜。
如果之前有“借名买房”且存在争议的情况发生，建议尽早与律师沟通以便确认是否存在“借名买房协议”以及协议的发生效力，同时制定对应方案。积极寻找收集购买并使用房屋、偿还贷款的证据。例如实际支付货款的银行流水、交易记录、与出名人的沟通记录等等，及时要求出名人将房屋过户，避免出售卖房时产生更多的风险与争议。
如果借名人在无法要求出名人协助过户时，可以考虑通过要求出名人返还其已支付的购房款和已偿还的房屋贷款本金及其利息、交易的报酬、房屋升值的利益等事项以减轻自己的损失。对于借名人要求出名人支付贷款利息、房屋升值利益等诉求是否可以得到法院的支持存在不确定性，建议事前与有中国实务经验的律师沟通以便探讨最适当的对应方案。
作成日：2024年08月16日
